Rozgraniczenie od podstaw

Rozgraniczenie nieruchomości jest postępowaniem administracyjnym, mającym na celu ustalenie przebiegu ich granic przez określenie położenia punktów i linii granicznych, utrwalenie tych punktów znakami granicznymi na gruncie oraz sporządzenie odpowiednich dokumentów. (art. 29 pgik). W tym miejscu należy zaznaczy że przesunięte, uszkodzone lub zniszczone znaki graniczne, ustalone uprzednio, mogą być wznowione bez przeprowadzenia postępowania rozgraniczeniowego, jeżeli istnieją dokumenty pozwalające na określenie ich pierwotnego położenia. Jeżeli jednak wyniknie spór co do położenia znaków, właściciele nieruchomości mogą wystąpić do sądu o rozstrzygnięcie sprawy. (art. 39 pgik). Również w przypadku gdy granice stały się sporne i nie można stwierdzić ich stanu prawnego oraz brak możliwości ustalenia ostatniego spokojnego stanu posiadania przeprowadzane jest postępiwanie rozgraniczeniowe. Jeżeli postępowanie nie doprowadzi do ugody między zainteresowanymi to sąd ustali granice z uwzględnieniem wszelkich okoliczności (kc, art. 153).

Od czego zacząć

Zazwyczaj kiedy sprawa dotyczy nieruchomości, właściciele udają się do geodety. Tym razem zacząć należy od złożenia wniosku o rozgraniczenie nieruchomości burmistrzowi (wójtowi, prezydentowi) gminy na terenie której znajduje się nieruchomość. We wniosku należy szczegółowo określić granice, które mają być ustalone, gdyż rozgraniczeniu podlegają wszystkie albo niektóre granice nieruchomości z przyległymi gruntami. Rozgraniczenie może być przeprowadzone jedynie pomiędzy nieruchomościami będącymi przedmiotem własności różnych podmiotów. Wydawałoby się, że jest oczywiste iż jeden właściciel jest w stanie samodzielnie określić przebieg granic pomiędzy działkami grunty będącymi jego własnością. Do niedawna przeprowadzano postępowania rozgraniczeniowe pomiędzy nieruchomościami stanowiącymi zasoby gruntów Skarbu Państwa bądź jednostek samorządu terytorialnego a nieruchomościami będącymi ich własnością oddanymi w wieczyste użytkowanie. W świetle bieżących orzeczeń sądów (Uchwała Sądu Najwyższego Sygn. Akt III CZP 115/17) postępowanie rozgraniczeniowe w takim przypadku nie służy ustaleniu zasięgu prawa użytkowania wieczystego a jedynie prawa własności. Brak jest możliwości pozytywnego rozpatrzenia wniosku o rozgraniczenie w przypadku sporu pomiędzy użytkownikiem wieczystym a właścicielem gruntów przyległych, gdy jest on również właścicielem gruntu oddanego w użytkowanie.

Niektóre urzędy zamieszczają na swoich stronach internetowych wzory wniosków. Wystarczy jednak aby wnioskodawca, określił w formie pisemnej przebieg granicy która ma podlegać rozgraniczeniu, oraz swoje dane. Należy podać oznaczenie nieruchomości która ma być rozgraniczona, oznaczenie nieruchomości sąsiadujących oraz potwierdzenie prawa do władania nieruchomością przez wnioskodawcę (np. oznaczenie księgi wieczystej, orzeczenie sądu, akt notarialny lub inne). Załącznik mapowy pomoże szczegółowo i bezsprzecznie określić odcinek granicy mający podlegać postępowaniu rozgraniczeniowemu.

W przypadku kiedy nieruchomość jest przedmiotem współwłasności wniosek powinni złożyć wszyscy właściciele nieruchomości.

Obecnie obserwowane jest dwojakie podejście do wyznaczenia osoby geodety. Niektóre urzędy praktykują wskazanie geodety do wykonania czynności rozgraniczenia przez wnioskodawcę Częściej, to organ administracji wyznaczy geodetę, którego wybierze w trybie zamówień publicznych bądź w inny stosowany zgodnie z regulaminem urzędu sposób. Na tym etapie postępowania organ prowadzący – wójt, burmistrz, prezydent – ustala dane adresowe wszystkich stron postępowania tj, właścicieli i władających wszystkich nieruchomości których dotyczyć będzie rozgraniczenie. Etap prawidłowego określania wszystkich stron postępowania bywa czasami kłopotliwy i długotrwały. Dane zawarte w rejestrze ewidencji gruntów i budynków oraz księgach wieczystych często są nieaktualne i niewystarczające do prawidłowego zawiadomienia wszystkich stron postępowania. W przypadku gdy w rejestrach widnieją jako właściciele osoby nieżyjące a postępowanie spadkowe nie zostało przeprowadzone, konieczne jest ustalenie przez sąd kuratora spadku nieobjętego (kpc, art 666, § 1).

W przypadku, gdy wśród nieruchomości objętych postępowaniem, znajduje się grunt stanowiący zasób nieruchomości, którym gospodaruje urząd prowadzący postępowanie, sprawa zostanie przekazana do właściwego Samorządowego Kolegium Odwoławczego. W praktyce Samorządowe Kolegium Odwoławcze wyznaczy inny organ do przeprowadzenia postępowania, zazwyczaj jest to wójt (burmistrz, prezydent) gminy sąsiadującej.

Organ do którego został złożony wniosek lub który został wyznaczony przez SKO wydaje postanowienie o wszczęciu postępowania w sprawie rozgraniczenia. Określa w nim fragment granicy, oznaczenie nieruchomości oraz właścicieli i władających nieruchomościami. W postanowieniu o wszczęciu, bądź w oddzielnym postanowieniu zostaje upoważniony geodeta wyznaczony do przeprowadzenia czynności rozgraniczenia. Geodeta ten musi posiadać uprawnienia w zakresie nr 2 - rozgraniczanie i podziały nieruchomości (gruntów) oraz sporządzanie dokumentacji do celów prawnych. (pgik art. 43).

Przebieg rozgraniczenia

Geodeta zaczyna od zgłoszenia pracy geodezyjnej. Następnie gromadzi wszelkie dokumenty potwierdzające stan prawny nieruchomości ( odpisy z ksiąg wieczystych lub zbiorów dokumentów, prawomocne orzeczenia sądu, wypisy aktów notarialnych, ostateczne decyzje administracyjne) oraz dokumenty określające położenie punktów granicznych i przebieg granic nieruchomości (dokumenty geodezyjne zawierające dane liczbowe do ustalenia przebiegu granic: szkice graniczne, protokoły graniczne, akty ugody; zarysy pomiarowe z pomiaru granic, szkice wyznaczenia granic działek wydzielanych w wyniku scalenia, wymiany lub podziału nieruchomości). Dokumenty stanowią podstawę ustalania przebiegu granic nieruchomości, jeżeli zostały przyjęte do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego oraz zawierają informacje o ich rodzaju, dacie powstania i wykonawcy. W przypadku braku w/w dokumentów można przyjąć do opracowania przebiegu granicy dokumenty nie znajdujące się w zasobie geodezyjnym jeżeli stanowią integralną część operatu pomiarowego lub katastralnego, zawierają podpis wykonawcy i datę sporządzenia lub istnieje możliwość ustalenia tych informacji, można stwierdzić, że zostały sporządzone w wyniku pomiarów na gruncie i użyte do opracowania mapy nieruchomości, której przebieg jest ustalany. Użyte mogą być również dokumenty nie znajdujące się w państwowym ośrodku dokumentacji geodezyjnej wykonane przez osoby wyszczególnione w Wykazie osób i organów uprawnionych do sporządzania dokumentów mogących stanowić podstawę do ustalenia przebiegu granic nieruchomości, a nie znajdujących się w Państwowym Zasobie Geodezyjnym i Kartograficznym. Przytoczony wykaz stanowi załącznik do rozporządzenia w sprawie rozgraniczenia ( rozp. Załącznik nr ), i widnieją w nim między innymi mierniczy górniczy, organy pomiarowe ministerstw oraz przedsiębiorstwa Polskie Koleje Państwowe.

Geodeta dokonuje analizy zebranych dokumentów, w razie potrzeby sporządza szkic i ustala datę czynności ustalenia przebiegu granic na gruncie. Skuteczne zawiadomienie stron postępowania powinno nastąpić najpóźniej na 7 dni przed wyznaczonym terminem.

W przypadku, gdy na etapie dostarczania zawiadomień bądź już w dniu rozprawy okaże się że nie jest możliwe ustalenie wszystkich osób uprawnionych do występowania jako strona postępowania, geodeta prowadzący odracza czynności ustalenia przebiegu granic i zawiadamia urząd prowadzący postępowanie. Nieusprawiedliwiona nieobecność osoby zainteresowanej nie wstrzymuje czynności geodety. W przypadku usprawiedliwionej nieobecności czynności mogą być wstrzymane do czasu ustania przeszkód lub wyznaczenia pełnomocnika, jednak nie dłużej niż na okres jednego miesiąca. W przypadku gdy skutecznie udało się powiadomić wszystkie strony postępowania geodeta sprawdza tożsamość wszystkich, którzy się stawili, przyjmuje od nich ewentualne pełnomocnictwa oraz przeprowadza wywiad terenowy. Podczas prac terenowych geodeta odszukuje istniejące znaki graniczne oraz określa położenie uszkodzony, przesuniętych lub zniszczonych znaków granicznych oraz punktów granicznych, jeżeli istnieją wiarygodne materiały pozwalające na określenie ich położenia. W przypadku gdy ustalenie przebiegu granic następuje na podstawie zebranego materiału geodeta wskazuje przebieg granicy stronom oraz dokonuje stabilizacji. Z dokonanych czynności sporządza protokół graniczny. Na koniec prac terenowych geodeta dokonuje pomiaru granicy oraz trwałych elementów zagospodarowania terenu mających znaczenie dla określenia jej przebiegu.

Protokół graniczny powinien zawierać imię, nazwisko oraz numer uprawnień geodety, numer i datę postanowienia o wszczęciu postępowania rozgraniczeniowego i upoważnienia geodety. Załączane jest również potwierdzenie dostarczenie wezwań dla stron oraz potwierdzenie zgłoszenia pracy w ośrodku dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej. Ważne jest precyzyjne oznaczenie nieruchomości rozgraniczanych przez podanie ich położenia, numerów działek ewidencyjnych oraz numerów ksiąg wieczystych. Geodeta załącza w protokole wykaz i ocenę materiałów na podstawie których ustalenie przebiegu granic, wynik pomiaru terenowego oraz szkic graniczny, opis przebiegu granic i sposób ich stabilizacji. Szkic graniczny zawiera rozmieszczenie linii i punktów granicznych, oznaczonych zgodnie z opisem znajdującym się w protokole lub akcie ugody oraz rzut poziomy trwałych elementów zagospodarowania terenu wraz z podaniem podstawowych miar pomiędzy punktami, oraz pomiędzy punktami i elementami zagospodarowania terenu. Na szkicu należy zamieścić oznaczenie nieruchomości wraz z podaniem numerów ksiąg wieczystych oraz oznaczenie właścicieli.

W protokole zawarte są informacje o stronach postępowania i ich pełnomocnikach oraz ich oświadczenia dotyczące granic. Po odczytaniu protokółu wraz z pouczeniem o możliwości przekazania sprawy do sądu, jest on podpisany przez geodetę oraz zainteresowane strony postępowania ( rozp. Załącznik nr 2).

Sprawa komplikuje się jeżeli nie można ustalić przebiegu granicy na podstawie materiałów. Ustalenie może nastąpić na podstawie zgodnego oświadczenia stron, bądź oświadczenia jednej ze stron jeżeli druga nie wnosi zastrzeżeń do przebiegu granicy. Zaznaczyć należy iż w celu ustalenia przebiegu granicy na podstawie oświadczenia tylko jednej ze stron, pozostałe osoby, których dotyczy określony fragment granicy muszą być bezwzględnie obecne podczas czynności terenowych. Nie jest możliwe odebranie oświadczenia o braku zastrzeżeń do przebiegu w innym terminie i w innej formie niż podczas czynności terenowych ustalenia przebiegu granic. W przypadku ustalenia przebiegu granic na podstawie oświadczeń dokonuje się jej stabilizacji i pomiaru a z czynności sporządzany jest protokół graniczny jak w poprzednim przypadku.

Najtrudniejszym przypadkiem i zarazem najczęściej spotykanym jest konflikt graniczny w przypadku gdy brak jest wiarygodnych materiałów na określenie położenia punktów granicznych i brak jest istniejących znaków granicznych. Geodeta ma za zadanie, przedstawiając wszelkie dowody i dokumenty na potwierdzenie zaproponowanego przez siebie przebiegu granicy, nakłonić strony do zawarcia ugody. W przypadku doprowadzenia do ugody geodeta sporządza oddzielnie akt ugody dla fragmentów lub całych odcinków granic dla których doszło do porozumienia co do przebiegu granicy zaproponowanej przez biegłego, a były one wcześniej sporne.

Akt ugody zawiera elementy takie jak w protokole granicznym dotyczące geodety, postanowienia o wszczęciu i upoważnieniu, oznaczenie nieruchomości i stron postępowania, szkic graniczny oraz opis utrwalenia punktów granicznych, informację o odczytaniu oraz datę i podpisy. Ponadto akt ugody zawiera opis przedmiotu sporu z podaniem granic wskazanych przez strony, tych wynikających z dokumentacji oraz szczegółowy opis granicy uznanej za obowiązującą po podpisaniu aktu, jak również wykaz wzajemnych ustępstw. Ugoda posiada moc ugody sądowej i informacja o tym musi być zawarta w treści aktu.

W przypadku podpisania ugody, tak jak w przypadku ustalenia na podstawie oświadczenia bądź zebranych materiałów dokonuje się jej stabilizacji i pomiaru a z czynności sporządzany jest protokół graniczny.

W przypadku gdy nie zaistniał żaden z powyższych scenariuszy, tj. ustalenie przebiegu granic nie jest możliwe na podstawie zebranych materiałów ani oświadczeń oraz nie doszło do zawarcia ugody, geodeta dokonuje tymczasowej stabilizacji granic i ich pomiaru. Nietrwałe ustalenie granic jest przeprowadzane według: wskazań stron, zebranych dokumentów lub ostatniego spokojnego stanu posiadania, bądź ze stanem istniejącym na gruncie. Poza sporządzeniem protokółu granicznego geodeta dokonuje jeszcze opinii o przebiegu granic, która zawiera ocenę prawidłowości ustalenia granic na podstawie materiałów, oświadczeń stron, ostatniego spokojnego posiadania bądź istniejących na gruncie. Najważniejszym elementem opinii jest proponowany przez geodetę przebieg granicy wraz z uzasadnieniem.

Trwała stabilizacja znakami granicznymi dla bezspornie ustalonych punktów granicznych bądź dla zniszczonych, przesuniętych i uszkodzonych znaków granicznych dokonywana jest znakami naziemnymi i podziemnymi zawsze w obecności zainteresowanych uczestników postępowania rozgraniczeniowego ( roz. § 17-18).

Komplet dokumentacji zostaje złożony w ośrodku dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej. Po sprawdzeniu i potwierdzeniu przyjęciu do zasobu, dokumentacja trafia do organu prowadzącego postępowanie rozgraniczeniowe. Wójt, burmistrz lub prezydent miasta weryfikuje prawidłowość przedłożonej dokumentacji. W przypadku ustalenia przebiegu granic na podstawie zgromadzonych materiałów bądź zgodnego oświadczenia a strony nie zawarły ugody postępowanie zostaje zakończone decyzją o rozgraniczeniu. Strona niezadowolona z ustalenia przebiegu granicy może żądać, w terminie 14 dni od dnia doręczenia jej decyzji w tej sprawie, przekazania sprawy sądowi.

Jeżeli w razie sporu co do przebiegu linii granicznych nie dojdzie do zawarcia ugody lub nie ma podstaw do wydania decyzji, upoważniony geodeta tymczasowo utrwala punkty graniczne według ostatniego stanu spokojnego posiadania, dokumentów i wskazań stron, oznacza je na szkicu granicznym, sporządza opinię i całość dokumentacji przekazuje właściwemu organowi, który umarza postępowanie administracyjne i przekazuje sprawę z urzędu do rozpatrzenia sądowi. Sąd rozpatruje sprawy o rozgraniczenie nieruchomości w trybie postępowania nieprocesowego.

Podstawa prawna

kc - Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018 r. poz. 1025, z późn. zm.)

pgik - Ustawa z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz. U. z 2019 r. Poz. 725 z późn.zm.)

kpa - Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2018 r. poz. 2096, z późn. zm.)

kpc - Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. -Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. z 2018 r. poz. 1360, z późn. zm.)

kk - Ustawa z dnia 6 czerwca 1997 r. -Kodeks karny (Dz. U. z 2018 r. poz. 1600, z późn. zm.)

rozp. - Rozporządzenie Ministrów Spraw Wewnętrznych i Administracji oraz Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej z dnia 14 kwietnia 1999 r. w sprawie rozgraniczania nieruchomości. (Dz.U. 1999 nr 45 poz. 453)